השבחת נדל"ן – כך עושים זאת

מה זה השבחת נכסי נדל"ן?

כולנו רוצים להשביח את הנכס שלנו ולמכור את הדירה ברווח גדול יותר. אך רובנו כלל לא יודעים במה כרוך העניין,

  • היכן כדאי להשקיע וממה כדאי להיזהר?
  • איך מעצבים דירה לאדם שאנו כלל לא מכירים?
  • אלו שיטות יש להשבחת נכסים?

ועוד מבחר שאלות מעניינות במיוחד אשר עליהן נסה לענות במאמר זה:

אבל מהו השבחת נכסים?

השבחת נכסים הוא ביטוי כללי  שכולל בו היצע רחב של פתרונות שמשביחים את הנכס מעבר לשוויו הנוכחי. כשמתייחסים להשבחת נכסים ניתן להתייחס לתחום זה ממגוון נקודות מבט שונות שלכל אחת מהן יתרונות וחסרונות ועלינו להתמקד בזאת שתספק לנו את התמורה הגבוהה ביותר בעבור ההשקעה הנמוכה ביותר. ישנם אנשי מקצוע שזהו תפקידם, הם רוכשים נכסים ישנים ובמצב קשה ועל ידי שיפוץ קוסמטי חיצוני מוכרים את הנכס / מבנה ברווח ניכר של עשרות אחוזים דבר שמתבטא בנדל"ן לעתים גם במאות אלפי שקלים.

אז איך משביחים נכסים?

ההשבחה יכולה להתחלק ל 3 מאפיינים:

  1. השבחת נכס על ידי שיפוץ לדירה.
  2. השבחת נכס על ידי עיצוב פנים לדירה.
  3. השבחת נכס על ידי קבלת היתרים ואישורים.
  4.  

השקעות נדל"ן להשבחה (היפוך בתים) 

להשקעות נדל"ן צורות רבות. מהבולטות והיצירתיות שבהן, ניתן למנות את השבחת נכסים מניבים למכירה, בעגה המקצועי יותר "היפוך בתים" או אפילו "פליפרים" לפי הסלנג הנדל"ני. מדובר באסטרטגיה שבה משקיע או קבוצת משקיעים לוקחים משכנתא על הנכס, משפצים אותו, ובהמשך הדרך מעלים את דמי השכירות שלו או לחילופין מוכרים אותו בעלות גבוהה יותר תוך זמן קצר לאחר הקנייה. 

לא פעם אנחנו נתקלים במונח הזה ומשייכים אותו לכל הקשור לרווחים בנדל"ן, אבל מה באמת עומד מאחוריו?

כאשר אנו מבצעים עסקאות השבחה כמשקיעים, יש לנו מטרה אחת עיקרית והיא להרוויח כסף על העסקה. אנו לוקחים סיכון בכניסה לעסקה, התגמול על הסיכון הינו הרווח בסוף העסקה.

ע"מ להבין בצורה פשוטה נחלק את סוגי ההשבחות לשניים:

  1. השבחה פסיבית
  2. השבחה אקטיבית

השבחה פסיבית:

אסטרטגיה זו, מתבססת  על הערכת המשקיע לגבי עתיד האזור בוא מצוי הנכס ואזורים סמוכים לו. במקרה זה, המשקיע יכול לרכוש את הנכס במחיר שוק, אך ניסיונו של המשקיע ומידע צופה פני עתיד בו הוא מחזיק, לגבי האזור, גורמים לו להעריך כי הסיכויים שתהיה השבחה אזורית גבוהים. השבחה שכזו תגרום לעליה בערכי הנכסים בטווחי הזמן הבינוניים של 3-5 שנים.

השבחה אקטיבית

באסטרטגיה זו, יש למעשה למשקיע השפעה ישירה על עליית ערך הנכס, בעקבות הפעולות אותן הוא מבצע. השבחה זו מתחילה למעשה עוד באיתור הנכס, המשקיע מאתר נכס  במחיר הנמוך מערכו האמיתי בשוק. לרוב המשקיע יחפש 'הזדמנויות', נכסים עם "בעיות" כגון: מאבקי ירושה, נכס נטוש, נכס הנמכר בעקבות גירושין או סכסוך עסקי, או אפילו נכס אשר בעליו כלל לא מודע למחירו הריאלי ומהווה עבור המשקיע הזדמנות.

לאחר רכישת הנכס, המשקיע בצורה אקטיבית פועל להשבחתו, לרוב זה מתבטא בצורה של שיפוץ מאסיבי לעיתים השיפוץ דורש לא רק החלפת התשתיות של הנכס כגון: אינסטלציה וחשמל, אלא אף שינוי הסידור הפנימי של הנכס, לעיתים הפיכתו מנכס של 3 חדרים ל- 4 חדרים. אסטרטגיה זו בהשוואה לאסטרטגיה הפסיבית, היא מהירה יותר ונעשית תוך מספר חודשים בודד. השבחה שכזו יכולה לתת רווחים של 10% עד 20% במקרי קיצון. את הרווחים גורף המשקיע להמשך עבודה על נכסים אחרים

על מה חשוב להתעכב?

השבחה של נכס מבוססת על מוטיבים דומים
ברוב המקרים השבחה של נכס מבוססת על מוטיבים דומים, כדאי לבדוק כי אכן מדובר באלמנטים המעלים את ערך הנכס ואינם מצריכים השקעה ללא תמורה. בדרך כלל מראה הדירה  היא שמשפיעה על הקונים הפוטנציאלים, צבע קירות בהיר ואחיד, מטבח אסטטי, וחלונות גדולים ומאירים עושים את העבודה.

 בדיקה מפורטת – יהביאו בעלי מקצוע מוסמכים לשם בדיקת הנכס הפוטנציאלי. ניתן להביא מהנדס ואדריכל אשר יכולים בעין בוחנת מקצועית להעריך עלויות שיפוץ ושיפור הנכס. ברוב המקרים אנחנו לא נדע מהו היקף התיקונים הנדרשים בבית, ומה שנראה לנו כשיפוץ מינורי יכול להסתיים בעלויות רבות כתוצאה מ"הפתעות" והערכות שלא לקחתם בחשבון

חזות – החזות החיצונית הינה בין האלמנטים המשמעותיים ביותר בהשבחת הנכס, בדקו כיצד ניתן לשפר אותה. בניגוד לעבר, המראה החיצוני של הבית מאוד חשוב לרוכשים פוטנציאלים. טייח חלק ולא שפריץ, חלונות סימטריים, וחזית כניסה מעניינת ימכרו את הנכס בקלות יותר. לאנשים חשוב שהבית שהם קונים לא רק יראה טוב מבפנים, אלה גם מבחוץ. היום כל וילות היוקרה החדשות שנבנות, עיצוב החוץ מקבל דגש בדיוק כמו עיצוב הפנים.

 בחירת שמאי – ישנה חשיבות מרבית לבחירת שמאי נכסי מקרקעין. שמאי יכול להעריך בדיוק את גובה הסכום שניתן לקבל על מכירת הנכס או על השכרתו, תוך בדיקה ומדידה של כל הגורמים המורידים את יעילותו ואלו המעלים אותה. כמו כן יכול השמאי להעריך תשלומי מס שונים כגון השבחה ומס שבח שיש לשלם לרשויות בעת מכירה, עם מידע זה ניתן לקבל החלטה האם כדאי לשפץ ולהרחיב את הנכס טרם מכירתו.

לוודא מול הרשויות שאכן כל הבנוי נמצא בהיתר מלא. תוספות בניה, פרגולות ולעיתים שינוי בחזיתות גורר אחריו דרישה של הוצאת היתר מחודש לבית, דבר שיכול לעקב מכירה באופן משמעות.

 חשוב לזכור כי השקעה ראשונית וחד פעמית בנכס תעלה את ערכו למשך שנים רבות ולכן כדאי להערך בצורה חכמה ולהבין את חשיבות התכנון בטרם היציאה לדרך. גם אם התקציב מוגבל, קחו בחשבון בשלבי התכנון של הנכס על כל הדברים שחייבים להיעשות כבר בשלב הראשון כי בעתיד לא יהיה ניתן להוסיפם. לדוגמא, לעיתים כדאי לחפור מרתף לעומת בניית קומה שניה, מעל קומת הקרקע, כי את הקומה השנייה קל להוסיף בעתיד בניגוד למרתף. כל אלו ישביחו את הנכס משמעותית.

מהו הסכום המדויק לעלות ההשבחה שרצוי להשקיע בנכס?

סכום השיפוץ נאמד בהתאם לערך הנכס, מצבו הפיסי ולפוטנציאל שבו. גם הניסיון תורם באומדן היחס – עלות/תועלת המקסימליים שניתן יהיה לייצר עבורו. 

 

 

תוכן עניינים

תמיד מעודכנים

הרשמה לניוזטלר

בהרשמתך אתה מאשר לקבל תוכן שיווקי

דילוג לתוכן